Realitní trh nefunguje lineárně. Poptávka po bytech během roku kolísá a má poměrně čitelný rytmus. Změny nejsou náhodné – souvisejí s životními etapami kupujících, školním rokem, pracovní mobilitou, hypotékami i psychologií rozhodování.
Pokud pracujete v developmentu, realitách nebo investicích, vyplatí se vědět, kdy je která dispozice bytu nejsilnější. Správné načasování kampaně, uvedení projektu nebo vyjednávání může hrát zásadní roli.
Období od března do června bývá tradičně nejsilnější částí roku. S příchodem jara roste aktivita kupujících i nájemců. Lidé jsou ochotnější dělat zásadní životní rozhodnutí, plánují změny před létem a zejména před začátkem nového školního roku.
V tomto období jsou velmi silné zejména dispozice 2+kk a 3+kk. Mladé páry hledají první společné bydlení, malé rodiny řeší větší prostor a snaží se stihnout stěhování ještě před zářím. Prohlídky jsou častější, rozhodování rychlejší a konkurence mezi kupujícími vyšší.
Také startovací byty 1+kk a 1+1 mají na jaře solidní poptávku – často v souvislosti s pracovními změnami nebo relokací za zaměstnáním.
Červenec a srpen bývají klidnější. Dovolené, prázdniny a rodinný režim odsouvají rozhodnutí o bydlení na později. Prohlídek ubývá a procesy se zpomalují.
Neznamená to ale, že se neprodává. Spíše dochází k „rozpracování“ obchodů, které se uzavírají na podzim. U větších dispozic (3+kk a 4+kk) se v létě často domlouvají podmínky, samotné podpisy pak přicházejí až v následujících měsících.
Září a říjen představují druhou silnou vlnu trhu. Po prázdninách se vrací rozhodovací energie a klienti, kteří přes léto vyčkávali, vstupují aktivně do jednání.
Výrazně silná je poptávka po 1+kk a menších bytech – zejména v univerzitních městech, kde studenti a mladí profesionálové hledají bydlení na nový akademický rok. Stabilní zůstává také segment rodinných bytů 3+kk, kde kupující řeší dlouhodobé potřeby bydlení.
U větších bytů 4+kk a větších dispozic bývá podzim dokonce nejsilnějším obdobím. Rodiny plánují změny systematicky a často je dokončují právě ke konci roku.
Prosinec až únor patří tradičně k nejslabším měsícům z hlediska objemu transakcí. Nejde ale o úplné zastavení trhu – spíše o období cílených nákupů.
Kupují ti, kteří musí: z důvodu změny zaměstnání, rodinné situace nebo výhodných finančních podmínek. Pokud dojde k výraznějším změnám úrokových sazeb, může se sezónnost krátkodobě narušit a část poptávky se přesune i do zimního období.
Sezónnost poptávky není jen zajímavost. Je to strategický nástroj. U menších investičních bytů dává smysl plánovat marketing před jarem a před začátkem akademického roku. U rodinných dispozic je klíčové období od března do června a následně podzim.
Zároveň je důležité si uvědomit, že ekonomické faktory – zejména hypoteční sazby a dostupnost financování – mohou tradiční rytmus trhu zesílit nebo naopak oslabit. Silná poptávka může přijít i mimo „typickou“ sezónu, pokud k tomu existuje finanční motivace.
Realitní trh tedy není jen o lokalitě a ceně. Je také o správném načasování. A právě schopnost číst sezónní chování kupujících může rozhodnout o rychlosti prodeje, vyjednávací síle i výsledné ceně.
Březen – červen (jarní vrchol trhu)
Nejaktivnější část roku
Silná poptávka po 2+kk a 3+kk
Aktivní jsou i 1+kk (pracovní změny, relokace)
Rodiny chtějí stihnout stěhování před školním rokem
Červenec – srpen (letní zpomalení)
Nižší počet prohlídek
Rozjednané obchody, méně nových rozhodnutí
U větších bytů (3+kk, 4+kk) příprava transakcí na podzim
Září – říjen (podzimní druhá vlna)
Silná poptávka po 1+kk (studenti, mladí profesionálové)
Stabilní zájem o 3+kk
4+kk často v této fázi kulminují
Listopad – únor (zimní klid)
Nejnižší objem trhu
Cílené nákupy (nutnost, investice, výhodné podmínky)
Sezónnost může narušit vývoj hypotečních sazeb
