Prodáváte byt za šest milionů. Kupující pošle peníze. Vy zatím ještě nejste bez nemovitosti, on ještě není jejím vlastníkem a někde mezi tím leží šest milionů korun, které čekají, až katastr dokončí svou práci.
Ideální chvíle pro improvizaci.
Třeba poslat peníze na účet realitní kanceláře. Nebo ještě lépe na běžný účet makléřky, protože „to tak děláme roky a nikdy nebyl problém“.
U částky, za kterou lze koupit menší byt, bychom přece jen doporučili trochu propracovanější bezpečnostní systém než důvěru v paní, která má heslo k internetovému bankovnictví.
Při prodeji nemovitosti existuje poměrně nepříjemný technický problém. Nemovitost a peníze si nelze jednoduše podat přes stůl současně.
Kupující nechce poslat několik milionů prodávajícímu a potom několik týdnů doufat, že se skutečně stane vlastníkem. Prodávající zase nechce převést nemovitost a následně zjišťovat, zda kupující skutečně zaplatí.
Proto existuje úschova.
Kupující pošle kupní cenu třetí straně. Peníze tam čekají, dokud nejsou splněny podmínky sjednané ve smlouvě – typicky zejména zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Teprve potom jsou vyplaceny prodávajícímu.
Jednoduchý princip. A vzhledem k tomu, že se běžně bavíme o celoživotních úsporách nebo několika milionech z hypotéky, docela důležitý.
Kdysi nebylo nic neobvyklého, když kupní cena skončila přímo u realitní kanceláře. Realitka prodávala nemovitost, připravovala smlouvy a zároveň držela peníze.
Praktické. Všechna vajíčka v jednom košíku a košík drží člověk, jehož provize závisí na tom, zda obchod dopadne.
Od roku 2020 už zákon k realitním úschovám přistupuje výrazně opatrněji. Realitní zprostředkovatel nesmí vlastní úschovu běžně nabízet. Může ji provést pouze tehdy, pokud o ni klient sám výslovně požádá písemně na samostatné listině. Musí existovat písemná smlouva o úschově a pro každého klienta samostatný účet určený právě pro úschovu.
Takže ne, běžný provozní účet realitky není úschovní účet.
A osobní účet makléře už vůbec ne.
Pokud vám někdo navrhne, že několik milionů jednoduše pošlete „sem na ten účet“ a všechno ostatní se nějak zařídí, není to roztomile staromódní přístup k realitám. Je to velmi dobrý důvod začít se ptát.
Jednou z nejčastějších variant je advokátní úschova. Peníze nejdou realitní kanceláři ani prodávajícímu, ale na zvláštní účet advokátní úschovy.
A právě tady se pravidla v posledních letech výrazně zpřísnila.
Advokátní úschovy se evidují v Elektronické knize úschov České advokátní komory. Banka klientům zasílá potvrzení související s úschovním účtem a pohybem peněz a advokát má přesně stanovené povinnosti, jak s prostředky nakládat. Hotovostní vklady a výběry z úschovního účtu jsou zakázané.
Od roku 2026 přibyla další pojistka: Garanční fond České advokátní komory.
Pokud by se klient stal obětí trestné činnosti advokáta v souvislosti s úschovou, může za zákonných podmínek získat z fondu náhradu až 2,5 milionu korun. U úschovy kupní ceny nemovitosti určené podle evidence v katastru k bydlení je limit až 5 milionů korun na jednu úschovu.
Není to kouzelné tlačítko, které z advokátní úschovy udělalo absolutně bezrizikovou záležitost. Je to ale další vrstva ochrany, která dříve neexistovala.
A také důvod, proč nestačí věta „náš známý právník nám to podrží“.
U advokátní úschovy chcete vědět, kdo je advokát, kam přesně peníze posíláte a zda byla úschova řádně evidována.
Další možností je notář.
Princip je podobný. Pro každou notářskou úschovu se vede samostatný účet a podmínky vydání peněz jsou stanoveny v protokolu o úschově. Jakmile notář peníze převezme, nemůže se jednoho úterního rána rozhodnout, že by bylo praktičtější poslat je někam jinam.
Je vázán podmínkami protokolu.
Notářská úschova je proto velmi robustní a formální řešení. Její nevýhodou může být právě ona formálnost a cena stanovená podle notářského tarifu. U komplikovanější transakce také nemusí poskytovat stejnou flexibilitu jako dobře nastavená advokátní úschova.
Pro klienta, který chce mít mezi sebou, realitní kanceláří a několika miliony korun ještě instituci s velmi přesně definovanými pravidly, je ale notář naprosto legitimní volbou.
Třetí variantou je banka, zpravidla prostřednictvím jistotního nebo vázaného účtu.
Banka převezme peníze a vyplatí je při splnění předem dohodnutých podmínek. Výhodou je především to, že prostředky nespravuje konkrétní advokát, notář ani realitní kancelář, ale bankovní instituce.
Cena za tento klid bývá doslova cenou. Bankovní řešení může být dražší a administrativně méně pružné. Banka má vlastní postupy, vlastní dokumentaci a obvykle také poměrně jasnou představu o tom, co ve smlouvě udělá a co už dělat nebude.
Pokud potřebujete nestandardní konstrukci transakce, může být advokát flexibilnější. Pokud chcete, aby mezi vašimi miliony a zbytkem světa stála banka se svými interními procesy, může vám naopak určitá nepružnost připadat jako vlastnost, nikoli chyba.
Neexistuje jedna varianta vhodná pro úplně každou transakci.
U standardního prodeje nemovitosti bývá velmi praktická advokátní úschova u prověřeného advokáta, protože dokáže spojit bezpečnost s rozumnou flexibilitou. Od roku 2026 navíc funguje Garanční fond ČAK a systém kontroly advokátních úschov je podstatně propracovanější než dříve.
Někdo dá přednost notáři. Jiný bance. U vysokých částek nebo nestandardních obchodů může být právě konzervativnější varianta vhodnější.
Co bychom naopak za standard moderní realitní kanceláře nepovažovali, je přesvědčování klienta, že nejlepší místo pro jeho kupní cenu je účet samotné realitky.
A už vůbec ne účet makléře.
Realitní kancelář má při prodeji nemovitosti poměrně dost práce. Má správně nastavit cenu, připravit nemovitost, zajistit prezentaci, najít kupujícího, koordinovat smlouvy, katastr, financování a celý obchod dotáhnout do konce.
Nemusí u toho ještě několik týdnů opatrovat cizích šest milionů korun.
Seriózní realitní kancelář proto nemusí klientovi říkat: „Věřte nám, vaše peníze jsou u nás v bezpečí.“
Mnohem lepší je zařídit celý obchod tak, aby klient realitní kanceláři v této věci věřit vůbec nemusel.
Na to máme advokáty, notáře a banky.
A jejich účty jsou pro několik milionů korun přece jen vhodnější parkovací místo než účet paní makléřky.
