České bydlení na křižovatce: ceny rostou, důvěra klesá a realita se od slibů stále vzdaluje

Český trh s bydlením vstoupil do roku 2025 s novou dynamikou. Zatímco politici nabízejí vše od
daňových pobídek přes dotované hypotéky až po přísliby tisíců nových bytů, realita ukazuje pravý opak: dostupnost bydlení se nezlepšuje, ale dále zhoršuje. Výstavba jde kupředu, poptávka je rekordní, ceny nadále rostou – a Češi čím dál méně věří, že
politická scéna dokáže situaci skutečně změnit.

Praha staví nejvíc za 15 let, ale dostupnější se nestává
Podle analýzy IPR Praha se v metropoli za poslední období dokončilo či aktuálně staví 14,5 tisíce bytů pro přibližně 32 tisíc obyvatel. Jde o jeden z nejvyšších objemů novostaveb za poslední dekádu – dominují zejména Praha 9 a Praha 5 (IPR Praha, 2025). Developeři podle dlouhodobých statistik připravují průměrně 13 tisíc nových bytů ročně, což je na Prahu solidní číslo. Jenže ani to nepokrývá poptávku a tlak na cenu dál sílí. Výsledkem je, že průměrná cena novostaveb v Praze vyskočila na 163 000 Kč/m². V historickém jádru Prahy se navíc dostává blízko 250 000 Kč/m², zatímco v Praze 9 či 10 je zhruba o 100 tisíc níže (Flat Zone – Hypox Semafor, 2025). A to jsou ceny skutečně realizovaných prodejů, nikoli jen nabídkové inzeráty.

Hypotéky výrazně zdražily: splátka dnes ukrajuje 41 % platu
Podle týdenního poločasu Valuo posledních deset let prošla dostupnost bydlení v Česku dramatickým zhoršením. Modelová splátka hypotéky vzrostla z 5 300 na 20 300 Kč a její podíl na průměrném platu se zvýšil z 20 % na 41 %, přičemž v roce 2022 dosáhl až extrémních 46 %. Tedy nejhorší úrovně za celou dekádu. 

Růst cen nemovitostí navíc způsobil, že průměrná domácnost dnes potřebuje 9,7 ročních platů na byt oproti 6,2 v roce 2015. Praha se dál drží na špičce s 12,3 ročními platy, zatímco Ústecký kraj zůstává nejdostupnější s 4,7. Regionální rozdíly se tak prohloubily do té míry, že realita bydlení v Česku dnes vypadá úplně jinak podle toho, jestli žijete v hlavním městě, nebo na severu Čech.

Vysoká poptávka není jen ekonomický optimismus. Je to i nedůvěra v politiku bydlení.
Hypotéky bývají indikátorem důvěry v ekonomiku. Kdyby Češi věřili, že přijdou horší časy, poptávka po bytech by padala. Jenže současný trend ukazuje dvě paralelní skutečnosti. Za prvé, že ekonomika je (zatím) stabilní — lidé se nebojí investovat. 

Za druhé, že politická situace je nestabilní — lidé nevěří, že stát udělá cokoliv dlouhodobého a funkčního. Nemovitost se tak stává „kotvou jistoty“ v prostředí, kde se pravidla mění každé čtyři roky.

Komentář Hospodářských novin upozorňuje na problém, který odborníci řeší už roky:
nabídkové ceny se od realizovaných liší o desítky procent a stát nemá kvalitní data, která by
umožnila nastavovat účinnou bytovou politiku (Hospodářské noviny – Hrstková, 2025).

Mezitím realita dopadá nejvíce na mladé domácnosti, které často narazí na „startovací byty“ o
velikosti kolem 15 m² legalizované jako ateliéry, jejichž ceny se ani vzdáleně nepřibližují příjmům mladé generace, a to v zemi, kde patří dostupnost vlastnického bydlení k nejhorším v EU.

Závěrečný pohled: české bydlení čeká zásadní volba
Trh s bydlením v roce 2025 ukazuje zásadní rozpor:
- ČR staví nejvíc bytů za dekádu, ale bydlení je stále méně dostupné.
- Poptávka je rekordní, ale není to projev optimismu — spíš nedůvěry.
- Politika slibuje levné bydlení, ale trh reaguje pravým opakem.
České bydlení dnes stojí na křižovatce:
buď se stát naučí vytvářet stabilní, dlouhodobé prostředí, nebo bude dál platit, že o cenách a
dostupnosti rozhodují primárně developeři a nálada investorů.
A jak ukazuje současný vývoj, čas na skutečná řešení se rychle krátí.