Trh bez přikrášlení: proč je rozdíl mezi nabídkou a skutečnou cenou klíčem k úspěšnému prodeji

Nabídková cena je jen polovina pravdy

Kdo sleduje ceny nemovitostí jen podle inzerátů, vidí jen jeden svět. Ten druhý — mnohem důležitější — se odehrává v kupních smlouvách. Podle dat Valuo se v Česku nabídkové ceny liší od těch realizačních v průměru o 32 %, tedy o zhruba 2,2 milionu korun. V některých regionech je rozdíl ještě výraznější. Tato odchylka není jen zajímavost, ale klíčový ukazatel skutečné kondice realitního trhu.

Hospodářské noviny nedávno upozornily, že prodejní ceny bytů „se i v Praze od nabídkových liší o desítky procent“ a že na trhu chybí dostupná a přesná data. Jejich poznatky zapadají do toho, co ukazuje Valuo: mezi očekáváním prodávajících a reálnou ochotou kupujících existuje dlouhodobě výrazná mezera.

Konkrétní čísla: rozdíl vidět v každém kraji

Podle dat Valuo činila ve druhém čtvrtletí 2025 průměrná nabídková cena bytu 6,7 milionu korun, zatímco realizační 4,5 milionu. Regionální rozdíly jsou přitom extrémní. Karlovy Vary vykazují propad 54 %, Pardubice 31 % a i v Praze se finální ceny drží znatelně pod těmi inzerovanými. Hospodářské noviny v této souvislosti připomínají, že trh je kvůli nedostatku transparentních dat často interpretován zkresleně.

Doba prodeje odhaluje, kdo jde proti realitě

Valuo dále ukazuje, že doba prodeje velmi přesně reaguje na to, zda je cena nastavena realisticky. Zatímco během boomu v roce 2021 se byty prodávaly i do 25 dnů, ochlazení trhu protáhlo prodeje až na více než 110 dní. Dnes se medián pohybuje kolem jednoho měsíce, ale platí to hlavně u cen reflektujících skutečnou poptávku. Nadhodnocené nabídky visí na trhu násobně déle nebo končí výraznou slevou.

Realitní trh zůstává netransparentní

Hospodářské noviny opakovaně upozorňují, že českému realitnímu trhu chybí veřejná databáze skutečných cen prodejů. Běžný kupující či prodávající tak často vychází pouze z inzerovaných částek, nikoli z reality. Právě proto jsou datové platformy jako Valuo důležitým zdrojem — odhalují skutečné transakce a umožňují nahlédnout na trh bez zkreslení a přání.

Nabídky rostou rychleji než kupní síla

Když spojíme poznatky z Valuo i z HN, obraz je jasný. Nabídkové ceny rostou rychleji než výdělky domácností, prodávající míří vysoko a kupující zůstávají opatrní. Úrokové sazby, dostupnost hypoték i celková ekonomická nejistota vytvářejí situaci, v níž se realita od očekávání oddaluje. Výsledkem je trh, který vypadá na první pohled aktivně, ale ve skutečnosti je plný přešponovaných nabídek čekajících na korekci.

Bez dat dnes riskujete drahou chybu

Pokud někdo prodává nebo kupuje nemovitost, má dnes jednu jistotu: řídit se pouze inzeráty nestačí. Rozdíl mezi tím, co se nabízí, a tím, co se opravdu prodává, je příliš velký na to, aby se ignoroval. Analýzy Valuo tento rozdíl dlouhodobě kvantifikují — a komentáře Hospodářských novin potvrzují, že jde o celospolečenský problém. Kdo chce činit dobrá rozhodnutí, musí pracovat s daty, ne s dojmy.