Veřejná cesta na soukromém pozemku: Když vlastnictví neznamená úplnou kontrolu

Vlastnictví není vždy absolutní

Na první pohled se může zdát, že vlastnictví pozemku dává majiteli plnou svobodu. Co je moje, o tom rozhoduji já. Jenže právě u cest a přístupů realita často naráží na veřejný zájem. Přes soukromý pozemek totiž může vést veřejně přístupná účelová komunikace – a pokud tomu tak je, vlastník ji nemůže jen tak uzavřít, oplotit nebo zatarasit.

Co je účelová komunikace

Zákon o pozemních komunikacích (č. 13/1997 Sb.) rozlišuje vedle silnic a místních komunikací také tzv. účelové komunikace. Typicky jde o polní cesty, příjezdové komunikace, pěšiny nebo zkratky, které neleží v oficiální silniční síti. Právě u nich vzniká nejvíce sporů, protože mohou být buď neveřejné, nebo veřejně přístupné – a rozdíl mezi těmito dvěma kategoriemi je pro vlastníka zásadní.

Nerozhoduje katastr, ale realita

Rozhodující přitom nebývá to, co je napsáno v katastru nebo zda někde stojí cedule „soukromý pozemek“. Klíčová je skutečnost v terénu a historie užívání. Pokud je cesta zřetelně patrná, dlouhodobě ji využívá veřejnost, slouží ke spojení nemovitostí nebo k dopravní obsluze území a vlastník proti tomuto užívání po léta nic nenamítal, právo to vyhodnotí jako souhlas. A ten může být klidně i mlčky projevený tím, že vlastník cestu jednoduše „trpěl“.

Mlčky daný souhlas má právní váhu

Zjednodušeně řečeno: jestliže lidé po desítky let chodí nebo jezdí přes pozemek a majitel tomu nebrání, může se ze soukromé cesty stát veřejně přístupná účelová komunikace. A to dokonce i bez jakéhokoli rozhodnutí úřadu nebo zápisu v katastru.

Cestu nelze jen tak zavřít

Ve chvíli, kdy cesta tento status má, naráží vlastník na zásadní omezení. Nemůže ji ze dne na den uzavřít, přehradit závorou ani oplotit. Takový zásah by byl považován za protiprávní, protože by znemožnil veřejné užívání komunikace. Pokud chce vlastník provoz alespoň částečně regulovat – například zakázat vjezd motorových vozidel – musí se obrátit na silniční správní úřad. Úplné zrušení veřejného přístupu je možné jen výjimečně a zpravidla po složitém správním řízení.

Úřad cestu nezřizuje, jen potvrzuje její existenci

Důležité je si uvědomit ještě jednu věc, která bývá často nepochopená. Veřejně přístupnou účelovou komunikaci úřad „nezřizuje“. Ta vzniká faktickým užíváním. Správní orgán může její existenci pouze zpětně potvrdit, tedy deklarovat, že cesta veřejná je – nebo naopak není. Právě proto se v praxi vedou spory mezi vlastníky, obcemi a sousedy o to, zda už hranice veřejnosti byla překročena, nebo zda ještě ne.

Co by měl řešit realitní makléř

Pro realitní makléře má tahle problematika zásadní význam. Cesta vedoucí přes pozemek není drobný detail, ale informace, která může ovlivnit cenu nemovitosti, možnosti oplocení, výstavby i budoucí sousedské vztahy. Makléř by měl vždy zkoumat katastrální mapy, ortofota a dostupné podklady obce, ale také si všímat reality v terénu. Udržovaná, zpevněná nebo často používaná cesta je silným signálem, že může jít o veřejný přístup.

Informace, která musí zaznít před podpisem

Pokud je takový pozemek nabízen k prodeji, je povinností makléře tuto skutečnost kupujícímu výslovně sdělit ještě před podpisem smlouvy. Kupující musí vědět, zda bude moci pozemek volně oplotit, nebo zda bude muset zachovat průchod či průjezd pro veřejnost. V případě nejasností je vždy lepší doporučit právní posouzení nebo vyjádření příslušného úřadu, než nechat klienta nepříjemně překvapit až po převodu.

Jedna cesta, velký rozdíl

Zdánlivě nenápadná pěšina přes louku může rozhodnout o hodnotě pozemku, o vztazích se sousedy i o reputaci realitního makléře. Kdo tuto otázku podcení, riskuje spory a zklamání klienta. Kdo ji naopak dokáže včas vysvětlit a správně ošetřit, dává jasně najevo, že své profesi rozumí. A právě to je ta nejlepší vizitka.